Las cuotas de comunidad que debes antes de acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad son, en principio, una deuda que se puede cancelar, porque no están en la lista de deudas excluidas del artículo 489 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC). El matiz importante es que la Ley de Propiedad Horizontal vincula el propio piso al pago de las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores, así que, si conservas la vivienda o se vende, esa parte puede acabar pagándose igualmente.
Por qué las cuotas atrasadas pueden exonerarse
La exoneración del pasivo insatisfecho (EPI) alcanza a todas las deudas que queden sin pagar, salvo las que la ley excluye expresamente: alimentos, responsabilidad civil por delito, multas penales, parte de la deuda con Hacienda y Seguridad Social, deudas con garantía real hasta el valor de la garantía y algunas más (art. 489.1 TRLC). Las cuotas ordinarias de comunidad no aparecen en esa lista.
Una vez exonerada la deuda, la comunidad no puede reclamarte personalmente su pago: el artículo 490 TRLC impide a los acreedores cuyos créditos se extinguen ejercer cualquier acción de cobro contra el deudor, salvo pedir la revocación de la exoneración.
El matiz: el piso responde de parte de la deuda
El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal da a la comunidad dos ventajas sobre las cuotas de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores: son créditos preferentes y, además, el piso o local queda «legalmente afecto» a su pago. Eso significa que quien compre la vivienda responde con ella de esas cuotas, aunque las debiera el propietario anterior.
Cómo encaja esta afección del inmueble con la exoneración es una cuestión técnica en la que los tribunales no siempre siguen el mismo criterio. Lo prudente es no dar por hecho que esas cuotas desaparecen si conservas el piso, y planificarlas desde el principio. Las cuotas más antiguas, las que quedan fuera de ese periodo, no tienen esa protección especial.
Qué ocurre según la vía que elijas
- Si la vivienda se vende en la liquidación: lo habitual es que las cuotas protegidas por la afección se paguen con el precio de la venta, porque ningún comprador quiere un piso con cargas pendientes. El resto de la deuda con la comunidad que quede sin pagar puede exonerarse.
- Si conservas la vivienda con un plan de pagos: conviene incluir la deuda con la comunidad en el plan y, en su caso, acordar cómo se atienden las cuotas protegidas por la afección. Así evitas que la comunidad pueda dirigirse contra el piso más adelante.
- Si no eres propietario (vives de alquiler): las cuotas de comunidad las paga el dueño; lo que tú debas al casero por rentas es una deuda ordinaria que también puede exonerarse.
Las cuotas nuevas: estas sí hay que pagarlas
La exoneración mira hacia atrás. Las cuotas que venzan después de iniciar el procedimiento son obligaciones nuevas y hay que pagarlas puntualmente, igual que la luz o el agua. En un plan de pagos, la ley cuenta expresamente con que atiendas tus nuevas obligaciones durante el plan (art. 498 bis.1.4.º TRLC), y las reclamaciones por esas nuevas deudas se tramitan ante el juez del concurso (art. 499.2 TRLC).
Nuestro consejo práctico: desde el primer mes, reserva la cuota de comunidad como un gasto fijo. Volver a acumular impagos con la comunidad mientras se tramita tu caso complica mucho conservar la vivienda.
¿Y las derramas?
Las derramas aprobadas y vencidas antes de acogerte siguen, en principio, la misma suerte que las cuotas atrasadas. Las que se aprueben o venzan después son nuevas obligaciones. Si en tu edificio se está hablando de una obra importante, cuéntanoslo al principio: puede cambiar la estrategia.
Si la comunidad ya te ha demandado
Muchas comunidades reclaman por la vía del proceso monitorio y, si no se paga, piden el embargo. Con la declaración de concurso, por regla general, las ejecuciones individuales se paralizan y las reclamaciones pasan a tratarse dentro del procedimiento. Si ya tienes una demanda o un embargo en marcha, tráenos la documentación: es un dato clave para decidir cuándo y cómo presentar la solicitud.
Si la comunidad tiene tu deuda en manos de un abogado o de una empresa de recobro, la situación es la misma: la deuda sigue siendo con la comunidad y se trata igual dentro del procedimiento.
Sin bienes que liquidar, la mayoría de nuestros casos se resuelven en 4–8 meses; si hay vivienda de por medio, el procedimiento puede superar el año. Trabajamos desde 99 €/mes, con abogado y procurador incluidos.
Preguntas frecuentes
¿La comunidad puede oponerse a mi exoneración?
Como cualquier acreedor, puede hacer alegaciones y, en el plan de pagos, impugnarlo por los motivos que fija la ley (art. 498 bis TRLC). No tiene un derecho especial de veto.
¿Me pueden echar de casa por deber la comunidad?
Deber la comunidad no permite desahuciarte, pero la comunidad puede reclamar y pedir el embargo del piso. Por eso conviene afrontar esta deuda dentro de la Ley de Segunda Oportunidad y no dejarla crecer.
¿Se cancelan las cuotas de más de tres años?
Esas cuotas antiguas no tienen la afección especial del piso, así que se tratan como una deuda ordinaria que, en principio, puede exonerarse. Cada caso es distinto y conviene revisar las fechas exactas.
¿Tengo que avisar al presidente o al administrador?
No hace falta que lo hagas tú. La comunidad figurará como acreedora y recibirá las comunicaciones del procedimiento.
¿Debes cuotas de comunidad y otras deudas? Cuéntanos tu situación y te explicamos, sin coste, cómo quedaría tu vivienda.
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